房屋租赁合同提前解约算违约吗

【案情简介】

某年3月，郭某某承租张某某位于嘉峪关市新华小区房屋，双方签订了一份为期一年的房屋租赁合同。郭某某于签订合同当日，按照合同约定的房租1000元每月，支付了一年的房租12000元，并支付押金1000元。某年9月底，郭某某因工作原因，无法继续承租张某某的房屋，并向张某某提出退租，要求张某某按照房屋租赁合同约定，扣除水费、电费、煤气费、物业费等相关费用1000元后，返还剩余房租共计4000元。张某某以房屋租赁合同未到期为由，拒绝退房。

郭某某遂向某社区人民调解委员会申请调解。

【调解过程】

调委会调解员在收到郭某某的调解申请后，立即联系了张某某，征得其同意进行调解。

张某某称某年3月与郭某某签订房屋租赁合同时已告知了郭某某，租期一年。租期到期后若续租或不续租，需提前30日告知。但由于自己疏忽导致租房合同中表述为“如解约必须提前30日通知甲方，解约时租金居住不足一个月的按照全月结算”,所以不同意退租。

郭某某则认为，既然双方已经签订了房屋租赁合同，就应该严格按照合同履行。既然合同中明确写明的是“如解约”而非“租期到期后若续租或不续租”，那自己现在提前退租，符合合同约定的内容，张某某应当同意退租，并返还剩余房租。至于张某某提到的未能提前30日告知，可以按照合同约定扣除掉9月的房租。

调解员了解事情的原委后指出，虽然张某某称其真实的意思表示与双方签订的房屋租赁合同内容存在一定出入，但张某某无法证实，且房屋租赁合同双方已当场签字确认并捺印，应当认定为房屋租赁合同真实有效，因此双方也应当严格按照合同内容履行。基于上述理由，调解员建议双方核算郭某某实际租住期间产生的水、电、煤气、物业等相关费用，扣除9月份房租后，张某某将剩余房租及押金一并退还郭某某。经过调解员的耐心劝说，张某某表示回去同家人商量后，次日再进行调解。

次日，调解员再次组织双方进行调解。调解员就前一天向双方提出的建议对双方进行询问，郭某某表示同意调解员的建议，要求张某某在扣除9月份房租后将剩余房租及押金一并退还。张某某也表示经过与家人商议，同意退还郭某某扣除9月份房租后剩余房租及押金。但张某某又称某年双方签订房屋租赁合同时，双方都对房屋内的家电、家具等逐一进行了查验，在确认完好后双方才签订的合同。昨天自己前往房屋查看，发现房屋内的部分家电、家具损坏，同时下水堵塞，故要求郭某某承担损坏家具、家电维修以及疏通下水管道的费用共计1000元。对此，郭某某表示房屋租了以后，自己并未详细查看。且自己在租住期间购置了新的家电，以前房屋的家电自己并未使用，故不愿承担相关费用。

针对该争议，调解员表示，《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。因此房屋租赁期间电器损坏的，如果电器是承租人自己的，由承租人自己负责维修，如果是出租人的，应该由出租人承担维修。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”由于双方在房屋租赁合同中并未明确具体家电以及器具损害后的维修责任条款，且张某某无法证明是郭某某刻意造成的损坏，因此张某某应当对其家具、家电、下水承担维修责任。

张某某听后，表示同意调解员的建议。随后，在调解员的见证下，双方对郭某某承租期间的水、电、煤气、物业等相关费用进行了核算。最终在调解员的帮助下，双方当事人达成一致意见，签订了调解协议。

【调解结果】

经过调解员的劝说疏导，最终郭某某与张某某达成调解协议：

1.张某某在扣除郭某某某年3月至9月承租房屋期间产生的水费、电费、煤气费、物业费等相关费用1000元及10月房租1000元后，将剩余房租4000元退还给郭某某；

2.房屋内电视、家具维修及下水道疏通费用共计1000元由张某某自行承担；

3.郭某某于签订调解协议后3日内搬离房屋。

【案例点评】

纠纷调解之初，往往矛盾尖锐，当事人情绪激动，人民调解员首先要通过单独地沟通、认真地倾听、耐心地劝导缓解当事人情绪，同时在倾听和谈话中梳理还原纠纷实情，梳理归纳矛盾焦点，分析整理工作思路。之后，在与双方当事人沟通过程中，寻找双方意见的共通之处，寻找突破口，提出双方均易于接受的调解建议。再通过说服劝解，促使双方相互退让谅解，从而使当事人就纠纷解决达成一致。